Cession du bail : faire la demande au préalable
Le fermier a pris sa retraite. Il exploitait en Gaec avec son fils non-copreneur du bail à long terme. Il a demandé la cession du bail à son fils au bailleur par lettre simple. Le propriétaire n’a pas signé estimant qu’il y a une faute du fermier qui n’a pas respecté le formalisme, à savoir l’envoi de la demande par lettre recommandée deux mois avant la demande de cession. Le propriétaire pense que cela peut entraîner l’annulation de la cession et la résiliation du bail. Est-ce bien cela ? Comment congédier le fermier ?
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La loi autorise le fermier à céder le bail à ses descendants, mais il doit en amont obtenir l’autorisation préalable du propriétaire. Si le bailleur s’oppose à la cession, le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Le défaut d’autorisation doit se baser sur des motifs sérieux.
La cession sans autorisation du bailleur est prohibée. Elle est sanctionnée par la nullité de l’acte, autrement dit la cession est nulle. Elle peut être un motif de résiliation du bail à la demande du propriétaire. Toutefois, la jurisprudence a admis quelques tempérements à ces règles très strictes. Notamment, elle admet que l’autorisation du bailleur puisse être tacite. C’est-à-dire résulter des circonstances et du comportement du bailleur postérieurement à la cession, dès lors qu’il s’agit d’actes non équivoques montrant clairement qu’il agrée le cessionnaire (le fils).
La détermination est d’autant plus complexe qu’aucun formalisme n’est exigé pour faire cette demande préalable. Il n’y a pas d’obligation réglementaire même s’il est, en règle générale, fortement conseillé au fermier d’envoyer cette demande par lettre recommandée. L’autorisation doit être préalable au commencement d’exécution par le futur cessionnaire. D’après la jurisprudence, le fait de procéder à la cession sans autorisation préalable constitue une infraction et empêche le tribunal de donner ultérieurement l’autorisation.
En cas de litige, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent. Les juges apprécient les qualités du cessionnaire et le comportement du preneur. Ils veillent aussi au respect de la réglementation des structures. Les juges recherchent si le cessionnaire ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur.
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